Cara memakai tool Sewa vs Beli Rumah

Ringkasnya

1. 1Mulai dari sebuah kota

   Di Quick Start, cari kota lalu pilih jenis hunian. Harga, sewa, biaya rutin, dan syarat KPR-nya langsung mengisi formulir.

2. 2Sesuaikan dengan situasimu

   Rumah dan KPR di tab Rumah, sewa di tab Sewa, lalu tabungan, kenaikan harga, dan jangka waktu di tab Asumsi.

3. 3Baca siapa yang unggul

   Satu kalimat menyebut jalur mana yang berakhir unggul dan seberapa besar selisihnya. Grafik dan tabel menunjukkan setiap tahun. Halaman Analisis Sensitivitas menyandingkan beberapa rumah.

Tidak ada yang diunggah. Semua angka dihitung di browser-mu. Panduan ini berisi informasi umum, bukan nasihat keuangan.

Tampilan layar

Input di kiri, jawaban dan grafik di sebelahnya, rincian di bawah grafik. Arahkan kursor ke satu bagian di daftar untuk melihat letaknya.

Halaman Analisis Sensitivitas, yang tertaut di bagian atas halaman sebagai tool Analisis Sensitivitas, menjalankan model yang sama dengan input yang sama, satu kolom untuk tiap rumah.

Di kanan atas kedua halaman, Tur memutar ulang penelusuran satu menit keliling halaman, dan Panduan membuka halaman ini.

Quick Start

Hunian yang lazim di salah satu dari 33 kota, dari studio sampai rumah empat kamar tidur, lengkap dengan harga, sewa, biaya rutin, dan syarat KPR setempat. Setiap angka dan sumbernya ada di halaman Asumsi Quick Start.

Di HP, tekan Layar penuh di bawah demo dan miringkan HP-mu agar mudah dibaca.

• Quick Start berarti mulai dari nol. Semua kolom direset lebih dulu, jadi tidak ada sisa dari rumah sebelumnya.
• Setelah itu, ubah apa saja. Tool menyimpan angkamu di browser ini untuk kunjungan berikutnya.

Tab Rumah

Rumah yang akan kamu beli, KPR yang akan kamu ambil, dan biaya memiliki di luar cicilan.

• Pergantian satuan menyatakan ulang angkanya. 4,51% dari harga $855.000 menjadi 38.560,5 dolar, bukan 4,51 dolar. Pergantian frekuensi berlaku sama.
• Biaya terperinci. Pilihan Rincian di atas biaya mencantumkan tiap biaya menurut namanya, masing-masing dengan dasar dan kenaikannya sendiri.
• Biaya = bunga saja (Rinci) menentukan apa yang dihitung oleh Biaya kumulatif. Pilihan ini tidak pernah mengubah kekayaan bersih.

Tab Sewa

Sewa yang akan kamu bayar sebagai gantinya, seberapa cepat naiknya, biaya menyewa di luar itu, dan satu jalur ketiga opsional yang menyewa dulu lalu membeli kemudian.

• Sewa Dulu, Beli Kemudian membeli pada harga saat itu, yaitu harga hari ini yang dinaikkan sesuai kenaikan harga properti, dengan porsi DP yang sama dan KPR baru dengan syarat yang sama.
• Uangnya dipakai bersama. Kalau dikosongkan, anggaran dan modal awal ikut membesar untuk membiayai DP-nya nanti, sehingga Beli dan Sewa naik dengan jumlah yang sama.

Tab Asumsi

Perkiraan tentang masa depan, ditambah uang yang dipegang kedua jalur di awal dan dipakai selama jangka waktu.

• Inflasi umum tidak mengubah angka apa pun dalam rencana. Ia hanya menentukan bagaimana Tampilkan dalam nilai hari ini membacanya.
• Kenaikan anggaran tahunan muncul setelah anggaran diisi, untuk menyesuaikan dengan kenaikan gaji atau inflasi.
• Rencana yang kehabisan kas tidak dibandingkan. Kalau anggaran atau kas yang kamu isi membuat satu jalur berada di bawah nol, kartu jawaban menyebut jalur mana, sejak tahun berapa, dan apa yang perlu diubah, dan tidak ada angka yang tampil sampai dananya cukup. Halaman Analisis Sensitivitas berlaku sama untuk tiap kolom.

Jawaban dan grafik

Kalimat di atas adalah seluruh jawabannya. Di bawahnya: nilai uang yang dipakai untuk membacanya, empat angka, dan grafik.

• Biru berarti membeli, emas berarti menyewa. Tidak ada yang baik atau buruk: keduanya hanya dua pilihan, jadi jawabannya tidak pernah diwarnai sebagai untung atau rugi.
• Breakeven berlaku untuk seterusnya. Ini tahun saat membeli unggul dan tetap unggul sampai akhir jangka waktu, dicari mundur dari akhir jangka waktu.
• Perbesar dan geser grafik dengan roda mouse atau dengan menyeret; ⟳ mengembalikannya.

Ringkasan, arus kas, dan asumsi

Di bawah grafik ada hitungan di balik jawabannya.

• Setiap baris bisa dijumlahkan sendiri. Kas awal, ditambah anggaran dan bunga kas, dikurangi biaya setahun, sama dengan kas akhir.

Simpan, ekspor, dan bagikan

Tool menyimpan rencanamu di browser ini di antara kunjungan. Sisanya menghasilkan sesuatu untuk disimpan atau dikirim.

Input yang sama, dua layar

Halaman Analisis Sensitivitas menjalankan mesin yang persis sama pada isian yang persis sama, hanya ditata sebagai tabel: satu baris untuk tiap isian, satu kolom untuk tiap rumah. Arahkan kursor ke satu isian di daftar untuk melihatnya di kedua halaman.

• Yang ditambahkannya. Beberapa rumah, kota, atau KPR dalam satu jangka waktu, satu suku bunga tabungan, satu modal awal, dan satu anggaran, dalam satu mata uang atau beberapa.
• Yang dijaganya tetap. Modelnya: satu kolom saja memberi angka yang sama dengan halaman utama. Beli dikurangi sewa untuk rumah Perth terbaca +$1,78 juta di sana: itulah +$850 ribu di halaman utama dalam nilai hari ini, hanya dihitung dalam nilai masa depan.

Halaman Analisis Sensitivitas

Setiap kolom adalah satu skenario. Isi satu dari sebuah kota, atur kolom di sebelahnya, lalu baca jawabannya ke samping.

• Per kolom. Di bawah hasil, ⬇ menyimpan arus kas beli atau sewa kolom itu, dan ikon grafik menggambarnya sendirian.
• Seret kolom pada pegangannya untuk mengubah urutan; tidak ada angka yang berubah.

Modelnya dalam satu gambar

Dua rumah tangga memulai dengan kas yang sama dan membelanjakan anggaran perumahan bulanan yang sama selama tahun yang sama. Yang satu membeli: DP dan biaya awal keluar dari kasnya di hari pertama, lalu anggaran membayar cicilan dan biaya memiliki. Yang lain menyewa: seluruh kasnya tetap utuh, dan ia membayar sewa serta biaya menyewa. Sisa uang tiap bulan, di pihak mana pun, ditabung pada Suku Bunga Bebas Risiko. Di akhir jangka waktu, tool menghitung berapa yang dimiliki masing-masing seandainya rumah itu dijual.

• V_Tnilai rumah di tahun terakhir
• sBiaya penjualan, sebagai porsi dari harga jual
• B_Tsisa pokok KPR yang masih terutang
• C_Tkas tiap jalur di akhir jangka waktu
• iSuku Bunga Bebas Risiko per tahun
• msatu bulan; anggaran dan pengeluaran adalah milik bulan itu

Angka utamanya, Perbedaan kekayaan bersih, adalah Beli dikurangi Sewa. Kedua jalur memakai anggaran dan kas awal yang sama, jadi keduanya saling meniadakan, dan yang tersisa adalah seluruh keputusannya:

• DDP ditambah biaya awal pembelian, dibayar di hari pertama
• O_mpengeluaran membeli: cicilan ditambah biaya memiliki
• R_mpengeluaran menyewa: sewa ditambah biaya menyewa
• Njumlah bulan dalam jangka waktu, T × 12

• Opportunity cost. DP bukan uang gratis: kalau disimpan di bank, ia akan tumbuh pada Suku Bunga Bebas Risiko. Faktor pertumbuhan di tengah rumus itu menggambarkannya.
• Selisih bulanannya juga berbunga majemuk. Di tahun 1, membeli biasanya lebih mahal daripada menyewa, dan penyewa menabung selisihnya. Seiring sewa naik sementara cicilan tidak berubah, selisih itu menyempit dan bisa berbalik; setelah KPR lunas, membeli hanya menanggung biaya rutin.
• Leverage. Kenaikan harga rumah berlaku atas seluruh harga, bukan hanya atas DP. Itulah sebabnya Kenaikan harga properti paling menggerakkan jawaban.

Anggaran dan Modal awal mengubah berapa yang dimiliki tiap jalur di akhir, bukan jalur mana yang unggul atau seberapa besar selisihnya. Keduanya menentukan berapa yang ditabung, dan kedua jalur menabungnya pada bunga yang sama. Kalau diisi terlalu rendah, satu jalur kehabisan kas, dan rencananya ditolak, bukan dibandingkan. Demo di tab Asumsi menunjukkannya: anggaran $6.000 mengangkat kedua garis dan membiarkan selisihnya tetap.

Rumah: properti dan KPR

KPR adalah bagian harga yang tidak tertutup oleh DP. KPR pokok dan bunga dilunasi dengan cicilan bulanan yang sama besar; tiap cicilan membayar bunga bulan itu lebih dulu, dan sisanya memotong saldo.

• PHarga properti
• dUang Muka (DP), sebagai porsi
• rBunga KPR ÷ 12
• nJangka waktu KPR × 12 bulan

Awas: DP yang lebih besar tidak selalu lebih baik. Setiap dolar DP menghemat bunga KPR, tetapi mengorbankan Suku Bunga Bebas Risiko. Pada contoh Perth (6,4% dibanding 4,6%), DP 30% mengangkat keunggulan membeli sebesar $37 ribu; kalau tabungan menghasilkan lebih besar daripada biaya pinjaman, hasilnya justru sebaliknya.

Rumah: biaya memiliki

Biaya awal dibayar sekali dari kas dan tidak pernah kembali: begitu kamu membeli, kekayaan bersihmu turun sebesar biaya itu. Biaya rutin dibayar tiap bulan dari anggaran, di atas cicilan.

• uBiaya awal pembelian sebagai % dari harga
• cBiaya rutin kepemilikan, per tahun
• g_cKenaikan biaya rutin
• k% dari nilai rumah, kalau jenisnya %

Awas: % dari nilai ikut tumbuh bersama rumah. 1% dari nilai dengan kenaikan 4,5% membuat biayanya 3,6 kali lipat di tahun ke-30 dibanding tahun pertama. Jumlah tetap hanya tumbuh pada lajunya sendiri, 0% kecuali kamu mengisinya.

Sewa, dan Sewa Dulu, Beli Kemudian

Sewa naik sekali setahun sesuai kenaikan sewa. Biaya menyewa berupa jumlah tetap yang tumbuh pada lajunya sendiri, atau porsi dari sewa tahun itu.

• R₀Biaya sewa, dalam satuan bulan (seminggu × 52 ÷ 12)
• g_rKenaikan sewa tahunan
• gKenaikan harga properti
• YBeli di tahun

Asumsi: kenaikan, tabungan, waktu, dan uang

Nilai rumah naik di akhir tiap tahun. Kas berbunga pada Suku Bunga Bebas Risiko, berbunga majemuk bulanan sehingga setahun menghasilkan persis laju itu. Kekayaan bersih menghitung rumah sebagai terjual di tahun itu, dikurangi biaya penjualan.

• gKenaikan harga properti (RPPI)
• πInflasi umum
• O_t, R_tpengeluaran bulanan tiap jalur di tahun itu
• DDP ditambah biaya awal

Awas: penyewa mendapat Suku Bunga Bebas Risiko, bukan imbal hasil pasar saham. "Menginvestasikan selisihnya" di sini berarti menaruhnya di rekening tabungan. Menaikkan suku bunga itu ke rata-rata imbal hasil pasar saham menambahkan imbal hasilnya tanpa risikonya, sehingga menyewa tampak lebih menarik dari yang sebenarnya.

Beberapa rumah dengan satu anggaran (halaman Analisis Sensitivitas)

Kolom hanya adil dibandingkan kalau masing-masing memakai uang yang sama untuk waktu yang sama. Karena itu halaman ini menyusun satu rencana untuk seluruh tabel, lalu menjalankan tiap kolom lewat mesin yang sama dengan mesin halaman utama.

• jsebuah kolom
• ksatu bulan dari hari ini
• need_jyang dibutuhkan kolom j sendirian di bulan itu
• i_jSuku Bunga Bebas Risiko mata uang kolom itu

Awas: dua mata uang tidak pernah dijumlahkan sebagai satu. Hunian dari kota Quick Start dengan mata uang baru mengaktifkan Multi-mata uang. Kalau dimatikan lagi, kolom dengan mata uang berbeda ditandai di atas hasil.

Contoh hitungan: Perth, rumah tapak 2 kamar tidur

Angka Quick Start: harga $855.000, DP 20%, bunga 6,4% selama 30 tahun, biaya awal 4,51%, $7.900 setahun untuk memiliki (naik 2,5%), sewa $650 seminggu (naik 3,5%), $1.400 setahun untuk menyewa (naik 2,5%), kenaikan harga rumah 4,5%, biaya penjualan 2,8%, Suku Bunga Bebas Risiko 4,6%, jangka waktu 30 tahun, dan inflasi umum 2,5%.

• Tempat kedua jalur berakhir. Beli $3.305.675 dan Sewa $1.522.207 di tahun 30, atau $1,58 juta dan $726 ribu dalam nilai hari ini, seperti yang tertulis di baris kedua jawabannya.
• Mengapa membeli menyusul. Sewa $2.933 sebulan di tahun 1 dan $7.877 di tahun 30, sementara cicilan tetap $4.278. Pengeluaran menyewa baru melampaui pengeluaran membeli pada tahun 19, tetapi membeli sudah unggul untuk seterusnya sejak tahun 5.

Yang menggerakkan jawaban

Setiap input digeser satu per satu dari kasus dasar Perth, dan dihitung dengan mesin tool ini sendiri.

• Jawabannya bertumpu pada empat tebakan tentang masa depan: kenaikan harga rumah, berapa lama kamu tinggal, kenaikan sewa, dan selisih antara suku bunga tabungan dan bunga KPR. Satu poin persentase pada suatu bunga, atau lima tahun pada jangka waktu, menggesernya sebesar $150 ribu sampai $500 ribu.
• Selain sewa, angka yang bisa kamu cari tahu jauh lebih kecil pengaruhnya. Harga, DP, jangka waktu KPR, biaya rutin, bea perolehan, dan biaya penjualan masing-masing menggeser jawabannya kurang dari $50 ribu di sini. Pakai waktumu untuk memikirkan tebakan-tebakan itu.
• Kenaikan berlaku ke dua arah, tetapi tidak sama besar. Satu poin lebih tinggi menambah lebih banyak daripada yang dikurangi oleh satu poin lebih rendah: itu efek bunga majemuk selama 30 tahun.
• Tidak ada satu pergeseran pun yang membalik kasus ini. Membeli tetap unggul di setiap baris, tetapi breakeven jatuh di tahun ke-5: kalau dijual lebih cepat, biaya awal dan biaya penjualan membuat menyewa unggul.

Yang tidak dihitung

Hal-hal yang menjadi dasar jawaban, di luar angka yang kamu isi. Asumsi yang dipakai, di bawah hasil, mencantumkan angka yang dipakai rencanamu.

• Tanpa pajak. Tidak ada pajak atas keuntungan saat rumah dijual, tidak ada atas bunga tabungan, dan tidak ada pajak tanah atau pengurang sewa kecuali kamu memasukkannya ke biaya rutin.
• Satu laju kenaikan, di setiap tahun. Tanpa siklus, tanpa krisis, tanpa lonjakan. Rumahmu hanyalah satu properti, bukan indeks yang menjadi sumber angka kenaikannya.
• Tabungan penyewa berbunga pada Suku Bunga Bebas Risiko. Tabungan dalam saham rata-rata menghasilkan lebih banyak, dengan risiko yang tidak dimodelkan oleh tool.
• Rumah dijual di akhir jangka waktu. Kekayaan bersih mengurangi biaya penjualan di setiap tahun. Kalau kamu akan terus tinggal, biaya itu tidak pernah dibayar.
• KPR-nya sederhana. Tanpa refinancing, rekening offset, pelunasan tambahan, asuransi KPR, atau biaya di luar biaya awal. Bunga floating dihitung pada titik tengah rentangnya.
• Sewa diperpanjang selamanya sesuai kenaikan sewa, tanpa pindah paksa di luar biaya menyewa.
• Kekurangan kas ditolak, bukan dipinjam. KPR adalah satu-satunya pinjaman, jadi anggaran atau kas yang kamu isi dan membuat satu jalur berada di bawah nol akan menghentikan perbandingan sampai cukup untuk semua jalur. Angka otomatis selalu cukup, kecuali untuk saldo bunga saja yang jatuh tempo di akhir jangka waktunya: isi anggaran atau modal awal yang menabung untuk itu.
• Dua bunga, dua konvensi. Cicilan memakai bunga KPR ÷ 12, seperti yang disebut bank; tabungan berbunga majemuk bulanan sampai tepat sebesar Suku Bunga Bebas Risiko dalam setahun.
• Angka Quick Start adalah perkiraan lokal per bulan yang tertera, dengan sumber di halaman Asumsi Quick Start. Inflasi umum tetap 2,5% untuk setiap kota: isi sendiri sesuai perkiraanmu.

Jangan mengandalkannya kalau kamu mungkin menjual dekat tahun breakeven, kalau kamu tidak bisa mempertanggungjawabkan angka kenaikanmu dalam selisih satu poin persentase, kalau ada saldo bunga saja yang jatuh tempo dan tabunganmu tidak cukup menutupnya, atau kalau kamu membandingkan rumah dalam dua mata uang tanpa memikirkan arah kurs.

Panduan ini dan tool-nya berisi informasi umum, bukan nasihat keuangan. Periksa angka yang penting bagimu, dan bicaralah dengan penasihat berlisensi sebelum membeli.